九游会体育随着我市城市化的快速发展，人们对居住环境的要求越来越高，维权意识也不断增强，物业管理在改善广大市民生活和工作环境、提高城市管理水平以及维护稳定等方面扮演着越来越重要的角色。住宅小区物业管理水平关系到人民群众的切实利益和社会的和谐稳定。截止2020年底，市区（源城、江东新区、高新区），登记注册物业管理公司的市场主体332户，注册资金81234.12万元，从业人员1738人，为构建和谐河源发挥了积极的作用。
近年来，我市住宅物业管理虽然有了长足的发展。但是，物业管理领域的各种纠纷、投诉也呈不断上升趋势，存在一些急需解决的问题，突出表现在：
一是住宅物业管理机制不健全。根据我市《关于规范市区物业管理条例》，住建、公安、司法、民政、发改、人社、自然资源等部门均对物业管理公司有相应的管理权，但多头管理反而造成了政府部门的管理弱化。加上多数业主委员会形同虚设、难以发挥作用，社区居委会、业主委员会与物业公司之间沟通脱节，没有形成小区协同治理合力。在2020年开展基层疫情网格化排查和实施入户人口普查过程中，这一情况体现得更为明显：由于社区、业主为与物业公司之间沟通脱节，导致物业公司无法及时、全面传达社区通知精神，且并不能全面上报对业主基本情况，导致两项重要工作须投入更大的力度，造成不必要的人力和财力浪费。
二是物业管理服务不到位。目前，我市大部分物业服务水平相对较低，难以保障服务管理效率，不适应城市化发展的需求。有些物业公司不能摆正位置，错误地认为自己是管理者，业主是被管理对象，无视业主的正当权利和合理要求，不认真履行服务合同，处理问题简单粗暴，物业整体管理水平服务水平低下，导致业主意见很大，物业与业主之间产生矛盾纠纷，影响社区和谐稳定。物业公司责任落实不到位，主要提供小区业主的保洁、门岗等服务，对小区内乱贴广告、车辆乱停乱放、随意占用公用设施、垃圾清理不及时等问题，常有推诿扯皮、放任不管的现象；普遍对房屋和停车场业主失窃财务不予充分负责；有的不按规定定期清洗水池，半年才清洗一次，造成饮用水水质欠佳；有点安保设施不完备、措施不到位，比如小区没有有效封闭，电子监控未全面覆盖，造成业主财务被窃，车辆被划；有的楼层消防水带缺失，灭活罐缺失或过期，过道堆放杂物或停放摩托车电瓶车自行车对高空坠物抛物没有有效措施等，存在安全隐患；等等。
三是物业服务市场化程度低。开发商变相指定物业公司垄断前期物业服务的现象普遍存在。从我市的实际看，大部分开发商都以邀标的方式，选聘自己企业集团的物业管理公司或者关联企业，严重违背了国家倡导的房地产开发与物业管理相分离的原则，导致物业市场没有建立真正的竞争机制和退出机制，物业管理企业也因此普遍缺乏竞争意识和责任意识。
四是物业管理收支不透明。由于目前我市物业服务缺乏统一的行业标准，导致物业管理水平参差不齐，物业收费也因此千差万别。每个地方、每个小区的物业费收取标准都不一样，具体的物业费收取标准由当地的物价部门公布，而与2021年1月1日生效的《民法典》相冲突的条款自动失效，政府相关部门还没有按照《民法典》新的司法解释对物业管理进行新的调整和完善。同时，由于多数物业管理企业都把物业服务收支问题作为公司内部业务处理，并没有将服务收费及支出情况及时向业主公布、公示的意识，也不愿意接受业主和业主委员会的监督，侵犯了业主的知情权和监管权。
五是物管人员素质偏低。许多小区物业是开发商聘用人员，大多为小学初中学历，文化程度低，大多为农村进城务工人员，大多年龄偏大，老龄化严重，大多没有经过专门培训就上岗。有的人员处理问题语气生硬、方法简单，造成业主与物业之间的矛盾和对立。
六是业主委员会管理机制不健全。相当一部分小区没有成立业主委员会，有的虽然成立了业主委员会，但由于缺乏物业管理业务知识，围绕全体业主权益与物业管理单位间的协调能力不强，甚至有的与物业关系暧昧而不能积极主动大胆地履职尽责，有的在物业的压力下到期了也不及时组织换届，致使小区长期没有业主委员会，等等。
七是开发商遗留问题加重了物业与业主的矛盾。有点开发商没有严格执行有关法律法规规章和规范性文件，造成公用面积的权属不明确，公摊面积和地下室等附属房屋的经营收益分配划分不清等开发商遗留问题，激发物业公司与业主之间的矛盾。我市最为典型的就是地上、地下停车位权属和收益的归属问题，很多小区的权属依然归开发商所有。近年来，停车设施市场化运作，物价管理部门设定了市场指导价九游会体育，停车位建设都没有列为配套设施，开发商对停车费的收取没有根据小区停车位的供需情况，并直接跳过物业公司和业主委员会的参与。还有就是开发商没有将业主购房时收取的维修基金移交物业公司。有的物业公司收到了移交的维修基金也不吭声，需要维修时还要业主出维修费用。
一是加大住宅小区物业管理法规条例的宣传力度。加大《民法典》《物业管理条例》及相关知识的宣传力度，提高物业服务企业和广大业主对有关法规条例的知晓度，明确物业公司应尽职责和广大业主合法权益，增强依法行使权利九游会体育，履行义务的意识。
二是要建立健全物业管理“四位一体”的有效新机制。应有效解决多头治理反而无法有效治理的难题，明确一个主管部门作为牵头单位，搭建社区物业管理服务平台，实行联席会议制度，加强政府、社区、业主委员会、物业管理公司的沟通，及时协调解决物业管理重点难点问题，实现物业管理和社区管理的共赢。其中，政府主管部门要负责制定物业管理行业标准、物业管理监督办法等，负责组织检查、监督制度落实；社区居委会应把物业管理纳入社区统一监管范畴，实行重心下移、属地管理，形成有效的网格化基层监管体系，并配备物业管理专职人员，监督、指导物业公司和业委会开展物业管理活动；业主委员会要负责监督物业企业各项责任落实，维护业主权益；物业管理公司要按照管理标准，不断完善服务，提高服务水平和质量。
三是指导业主委员会的筹建。相关部门要做好指导协调工作，将指导业委会建设纳入有关部门的硬任务，推进小区民主自治管理工作。在小区业委会选举等重大事项上，严格依法依规进行指导与管理。要促进业委会在沟通业委会与物管企业中充分发挥桥梁纽带作用，引导业主既积极维权，又自觉遵守物业公约。
四是以公开招标方式解决准入退出问题。通过公开招标方式选聘物业公司九游会体育，规范物业公司的管理行为，接受业主和业委会的公开监督，逐步树立物业公司的责任意识、服务意识、质量意识。在政府组织下，建立以业委会为主体，住建部门、社区监督，司法部门公证的公开招标制度，根据小区管理面积、服务项目等内容进行投标，综合衡量管理服务内容，由业委会确定具有专业资质的物业企业，并签订管理服务合同。同时，为避免前期物业一走了之、开发商一推了之，新聘物业公司接管不到位甚至“踢皮球”，导致业主利益受损的情况发生，建议政府主管部门要高度重视物业承接查验工作，应依法组织政府主管部门、社区居委会、业主委员会参与承接查验，审核新聘物业资质，监督开发商和前期物业企业将小区共用部位、共用设施设备和相关资料完整移交业主委员会或新聘物业公司，并依法监督开发商整改落实物业承接查验发现的问题。
五是制定物业服务等级和收费标准。物业服务和收费问题是物业管理最敏感的问题，也是物业服务监管的难点。物业服务等级标准是商品房物业服务标准的标杆，政府指导价是市场调节价的参照。建议：发改、住建部门根据我市实际，制定《河源市住宅物业服务等级标准和收费基准价格》。这既可规范实行政府指导价的住宅物业服务标准和收费行为，又可实行市场调节，使物业企业规范物业服务标准和收费行为，促进我市物业服务市场健康发展。
六是强化物业管理服务的监督考核。政府主管部门应制定并下发《河源市住宅小区物业服务企业监督考核办法》，建立综合考评制度，组织社区居委会及业主委员会定期对物业服务质量进行监督考核，对物业管理企业的服务项目、服务质量、从业人员的培训情况进行全面检查、考评，并向小区业主公开考核结果，接受业主评定。监督、考核内容应包括环境管理（含保安、保洁、绿化）、建筑物维修保养（社区设备维护、保养、维修）、业主或住户管理及社区服务、设施管理（停车场、会所、商铺）、应用法律实施（环保条例、环境卫生、噪音条例、电力条例等）、人力资源管理（人员招聘、培训、人文关怀等）、财务及资产管理（物业管理费、车位费、停车服务费、公共维修基金、公共资产）等方面。物业公司每年必须做管理费预算，提交给业主大会审批通过，然后按照预算来执行，不能超预算，每年做一个财务审计报告，每个季度需要公布收支。对于存在的问题要求限期整改达标。对累教不改的，勒令其退出经营。同时，积极推进行业诚信建设，逐步完善物业企业信用档案制度，以信用档案系统为载体推动行业诚信建设。
七是加大力度落实综合执法进小区。物业管理是城市管理不可或缺的部分，要努力创造依法办事、合理公平、正确维权的物业管理环境。建议市政府加大依法行政力度，建立有建设、城管、公安、价格、工商、环保、卫生、城乡规划、园林等部门组成的综合执法队，不定期地进小区开展综合执法，加大执法力度，对小区乱搭乱建、摆摊设点、占道经营以及堆放危险物品、污染排放、噪音、养宠物扰民、改变房屋用途等违法违规行为，依法予以处理，做到监管到位、执法到位、违法必究、执法必严，打造良好的物业管理外部环境。