九游会体育高标仓需求快速增长，对标海外仍有较大提升空间：物流地产是经营专业现代化物流设施的载体，概念最早由普洛斯于20世纪80年代提出，国内物流地产于21世纪初正式起步，目前已进入从增量市场转向存量市场升级的发展阶段。近年物流设施及枢纽颇受重视，不乏减税等多项红利政策，“零售+第三方物流+高端制造”多重驱动，拉动物流地产需求增长。当前我国物流地产存在结构性问题，高标仓库紧缺与简易仓库高空置率长期共存，区域间供给需求分化，核心城市及其周边城市高标库市场长期供不应求，部分中西部二线城市存在出租率欠佳及供应过剩风险；对标国外整体运营效率及人均物流地产面积仍有提升空间。由于行业具备资产稀缺性及资金门槛高等特点，不乏众多参与者，其中外资具备先发优势，行业呈现“一超多强”格局。

　　拿地为成本端最大掣肘，基金化运作与仓储物流公募REITs注入流动性。物流地产首要条件是选址，土地获取受政府限制较大，因物流地产土地价格更低、税收创造少且高能级城市土地紧缺，政府出让意愿不强。运营模式从轻重资产属性上可分为自持模式及基金化运作模式，自持物业模式下物流地产商以自有资金或借款购置物业，物业产权不发生更迭，可获取全周期运营利润回报，但占用资金较多，限制扩张速度，仅匹配有长期廉价资金支持的企业。基金化运作模式中投资者只负责提供资金，物流地产企业负责项目开发九游会体育，并将运营收入交给基金，基金独立于企业外，始终持有项目产权，获得收入后可持续投资收购或者新建物流地产项目，形成循环，提高资金使用效率。投资者既可长期持有基金获取稳定现金流，亦可通过退出机制（如公募REITs）或者资产证券化方式获取一次性收益。

　　建议关注高标仓等优质赛道，同时关注项目地段&运营效率等指标，及宏观利率水平等九游会体育。物流不动产获险资等资金青睐，一是本轮地产供给侧出清带来优质资产的收并购机遇，二是物流地产的保值性与稳定现金流，匹配保险资金长久期、低风险等属性。建议关注一线城市及周边核心卫星城优质高标仓项目，以及通过出租率等客户粘性指标关注项目运营质量，而非土地溢价与投机性。同时由于物流地产投资周期长，其定价方法采用资本化率法较多，因此其收益水平受利率影响较为显著，还需关注海内外利率走向。长期看，仓储物流还需向规模化、协同化、功能性经营转变，如与物流地产产业链融合，减少对租金单一收入模式的依赖度。

　　投资建议：平安证券认为优质物流地产项目出租率高、运营稳定性强，具备长期回报率的投资价值。伴随政策支持及“零售+第三方物流+高端制造”多重驱动九游会体育，物流行业长期发展仍大有可为。同时我国REITs市场不断完善，丰富存量项目的退出路径。平安证券认为具备土地资源与资金优势、运营能力成熟、已形成先发优势的地产商有望脱颖而出，建议关注万科A、南山控股等。

　　风险提示：1）国内经济增速回落，消费增速大幅下行；2）政府工业仓储用地供给收紧；3）利率波动影响。